Stratejik Yatırım Planlama
Yatırımın Kaderini Belirleyen Koordinatlar: Kreş İçin Doğru Lokasyon ve Pazar Analizi
Bu rehber; emlak sezgileriyle değil, veri + rekabet + finans modeliyle “doğru lokasyon” kararını netleştirmek için hazırlanmıştır.
“8 Ay Kuralı” ve Pazar Gerçekleri
Eğitim sektöründe başarı; sadece “işlek cadde” bulmak değil, doğru demografiye uygun stratejik konumlanma yapmaktır.
Okul Danışmanlığı Hizmetleri’nde (ODH) karar disiplinimiz şudur:
Bir lokasyonun yatırım matematiği, makul doluluk senaryosunda yatırımı 8 ayda geri ödeyebilecek kadar güçlü değilse,
proje “yüksek risk” sınıfına girer. Bazı şehir/ilçe dinamiklerinde kabul edilebilir geri dönüş bandı 12–18 ay aralığına uzayabilir;
ancak bu durumda fiyatlandırma, kapasite ve rekabet avantajı çok daha net kanıtlanmalıdır.
Bir binayı restore edebilirsiniz, kadroyu güçlendirebilirsiniz, kurumsal kimliği yenileyebilirsiniz.
Ancak yanlış seçilmiş bir lokasyonu ve yetersiz pazar potansiyelini sonradan “mucizeyle” düzeltemezsiniz.
Yatırımcıların sık yaptığı hata; “kendi evime yakın olsun” veya “kira uygun” gibi subjektif kriterlere yaslanmaktır.
Profesyonel karar; binanın duvarlarına değil, binanın kapsama alanındaki demografik veriye,
satın alma gücüne ve rekabet yoğunluğuna bakar.
Bu içerikte; veri madenciliği, rekabet analizi ve finansal modelleme ile bir kreş yerinin nasıl seçileceğini,
“Go / No-Go” (Devam / Durdur) kararının nasıl verileceğini adım adım ele alıyoruz.
İçindekiler: Yatırım Fizibilitesi
1. Lojistik Gerçek: Altın Rota Prensibi
0–66 ay yaş grubunda “servis” bazı bölgelerde destekleyici olsa da, kararın ana belirleyicisi çoğu zaman ebeveynin günlük rotasıdır.
Modern şehir hayatında ebeveynler, sabah trafiğinde rotalarını 10 dakikadan fazla uzatmak istemez.
Ev–İş Aksı ve Erişim Stratejisi
İdeal lokasyon; hedef kitlenin ev ile iş yeri arasındaki doğal akış güzergâhına “uyumlu” konumdadır.
Ters yönde kalan veya ulaşımı zor bir lokasyon, mimari ne kadar iyi olursa olsun sürdürülebilir doluluğu zorlar.
- Erişilebilirlik: Ana arterlere yakınlık, sabah trafiğinde “gir-çık” kolaylığı.
- Drop-off alanı: 08:00–09:00 bandında güvenli indirme-bindirme cebi var mı? Yoksa veli memnuniyeti ilk haftadan düşer.
2. Demografik Analiz: Hedef Kitle Kim?
“Zengin semt” tek başına yeterli değildir. Yaşlı nüfusun yoğun olduğu, demografik olarak yaşlanmış lüks bölgeler kreş için “ölü bölge” olabilir.
Bu yüzden karar; gelir algısından değil, 0–4 yaş nüfus dinamiğinden ve hane profillerinden başlamalıdır.
- Yaş piramidi & doğum trendi: 0–4 yaş nüfus artıyor mu, genç aile göçü var mı?
- SES & ödeme kapasitesi: Hedeflediğiniz ücreti karşılayabilecek hane oranı nedir? Beyaz yakalı yoğunluğu talebin güçlü göstergesidir.
- Gelecek projeksiyonu: Yakında açılacak konut/iş projeleri var mı? Yatırım bugüne değil, önümüzdeki yıllara yapılır.
3. Rekabet Matrisi: Pazar Doygunluğu
Bölgede hiç kreş olmaması bazen “fırsat”, bazen de “talep yokluğu” anlamına gelir.
Çok fazla kurum olması ise pazarın doyduğunu gösterebilir. Doğru karar; bu dengenin ölçülmesiyle verilir.
Rakipler %85–95 bandında ise talep güçlü olabilir. Düşük doluluklar risk sinyali olabilir.
Bölge ortalaması; sizin OPEX + kira + kalite standardınızı karşılıyor mu?
Mevcut kurumların sunamadığı net farkınız ne? (bahçe, drop-off, mimari, eğitim dili)
4. Bina Tipolojisi: Villa mı, Plaza mı?
Yönetmelik çerçevesinde farklı tipolojiler mümkün olsa da, veli algısı ve işletme verimliliği açısından farklar belirgindir.
- 🏡 Müstakil Villa (Bahçeli yapı)
“Sıcak, güvenli, butik” algısı güçlenir. 0–3 yaş için dış mekân erişimi kıymetlidir.
Ancak bakım/ısıtma gibi giderler yükselmeye eğilimlidir. - 🏢 Plaza / Ticari alan
Kurumsal algı güçlüdür; altyapı yönetimi kolay olabilir.
Ancak bahçe/oyun alanı gibi standartları karşılamak zorlaşabilir. Kurumsal çalışan yoğunluğu olan bölgelerde doğru kurguyla güçlü sonuç verir.
5. Finansal Karar: 8 Ay Kuralı (ve Güvenli Üst Sınır)
Verileri topladıktan sonra sıra “duyguları” değil “matematiği” konuşturmaya gelir.
Burada asıl mesele sadece gelir değil; net nakit üretimi ve geri dönüş süresidir.
Yatırım Denklemimiz
(Hedef Kapasite × Bölge Fiyatı) − (İşletme Giderleri + Kira) = Net Nakit Üretimi
ODH’de “8 ay” agresif bir hedef olarak kullanılır: proje iyi ise hızlı amorti etmeli.
Piyasa koşullarında bazı lokasyonlarda 12–18 ay bandı kabul edilebilir üst sınırdır;
ancak bu durumda rekabet üstünlüğü, fiyat stratejisi ve doluluk senaryosu mutlaka kanıtlanmalıdır.
Lokasyonunuza“Yatırım Yapılabilir” mi? Netleştirelim
Beğendiğiniz bina gerçekten kreş olmaya uygun mu, ruhsat alabilir mi, bölgenin demografisi hedef fiyatı taşır mı,
rekabet hangi seviyede? Bu soruların cevabı netleşmeden kira sözleşmesi imzalamak büyük risktir.
Konuyla ilgili değerlendirme ve yol haritası için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
