Ucuza Devren Kreş Alırken Dikkat: Gizli Masraflar Canınızı Yakmasın
Ucuza devren kreş almak bazen fırsat gibi görünür; fakat gerçek maliyet çoğunlukla devir bedelinin üstüne binen tadilat, mevzuat uyumu, personel yükleri, kira riski ve itibar onarımından oluşur. “Kelepir” ilanların önemli kısmı, satıcının çözemediği bir sorunu devretme girişimidir. İmza atmadan önce bina, evrak ve finansal tablo “röntgen” ile doğrulanmalıdır.
Hızlı Uygunluk Skoru (5 Madde)
Aşağıdaki 5 soruya “Evet/Hayır” deyin. 4+ “Evet” genelde daha güvenli alım işaretidir.
- Uygunluk dosyası temiz mi? (yangın/deprem/iskân) — Evet/Hayır
- Son 12 ay gelir-gider belgelendirilebiliyor mu? — Evet/Hayır
- Kira sözleşmesi en az 3 yıl güvenli mi? (artış maddesi net) — Evet/Hayır
- Personel dosyaları şeffaf mı? (SGK, izin, tazminat riski) — Evet/Hayır
- İtibar analizi olumlu mu? (yorumlar/şikâyet geçmişi) — Evet/Hayır
Genel Risk Seviyesi: Orta-Yüksek — Çünkü “ucuz” ilanların önemli kısmında maliyet, bedelin içinde değil sonrasında ortaya çıkar.
Kontrol Edilecek Evraklar
Devir bedelini konuşmadan önce bu evrakları görün. “Fotoğrafta güzel” olan, evrakta sorunlu çıkabilir.
- İskân (Yapı Kullanım İzin Belgesi): Neden kritik? İskân sorunu, ruhsat süreçlerini kilitleyebilir ve kapanma riski doğurabilir.
- İmar/Kullanım amacı bilgisi: Neden kritik? Bağımsız bölüm ve kullanım uygunluğu, mevzuat denetiminde temel kriterdir.
- İtfaiye Uygunluk / Yangın Raporu: Neden kritik? Eksikler yüksek tadilat maliyeti + faaliyet durdurma riskine dönebilir.
- Deprem/Performans raporu (gerekiyorsa) / Yapı sağlamlığı: Neden kritik? Olumsuz rapor, yatırımın tamamını “hatalı” hale getirebilir.
- Ruhsat ve kapasite bilgisi (MEB / Aile Bakanlığı): Neden kritik? Kapasite düşerse gelir modeli çöker; ruhsat devri netleşmeden ödeme risklidir.
- Kira kontratı + devir onayı + artış maddeleri: Neden kritik? Kira şoku, ucuz devri pahalıya çeviren en hızlı etkendir.
Finans/İK belgeleri (pazarlık gücünüz)
- SGK/Vergi borcu yazıları (varsa): Neden kritik? Devir sonrası müteselsil sorumluluk riski doğabilir.
- Personel sözleşmeleri + kıdem/ihbar risk dökümü: Neden kritik? “Ucuz okul”un en pahalı sürprizi tazminat olabilir.
- Veli sözleşmeleri + iade/iptal şartları: Neden kritik? Devirden sonra iade dalgası nakdi eritebilir.
- Gelir-gider özeti + tahsilat düzeni (mümkünse banka hareketi): Neden kritik? Ciro değil, net kâr ve nakit akışı değer yaratır.
Ucuza Devren Kreş Alırken Dikkat: Gizli Masraflar Canınızı Yakmasın
İnternet ilan sitelerinde karşınıza çıkan “kelepir”, “acil satılık” veya uygun fiyatlı kreş devri fırsatları, hayatınızın yatırımı mı yoksa finansal bir kabus mu?
Sektöre hızlı girmek isteyen yatırımcıların en sık düştüğü hata, görünen etikete odaklanıp arkadaki devasa kreş maliyetleri ve yasal riskleri kaçırmaktır. Bu yazıda ucuz devirlerin arkasındaki gizli matematiği, yatırımcının gözünden netleştiriyoruz.
Dikkat: Ucuz Kreşin Arkasındaki 5 Gizli Masraf
Sahibinden devren kreş alırken ilanda görünmeyen ama devirden sonra karşınıza çıkması muhtemel 5 risk şunlardır:
- Yönetmelik uyumsuzluğu: Yangın/kaçış/kapı genişliği/merdiven gibi eksikler tadilatı büyütür. Bazen tadilat maliyeti devir bedelini geçer.
- Personel tazminat yükü: Kıdem-ihbar, izin alacakları, eksik SGK bildirimleri ve bordro tutarsızlıkları sonradan çıkabilir.
- Kayıp veli güveni: Kötü deneyim yaşayan veliler “yönetim değişti”yi hemen affetmeyebilir. Re-branding + pazarlama maliyeti doğar.
- Kira sözleşmesi riski: Mülk sahibinin yenilememe, erken tahliye veya fahiş artış baskısı, ROI’yi bozar.
- Eskiyen demirbaş: Fotoğrafta iyi görünen mobilya/zemin/ıslak hacim altyapısı, kısa süre içinde yenileme ister.
Hata → Sonuç → Çözüm
Hata: “Devir bedeli düşükse fırsattır” varsayımı. Sonuç: Tadilar, borç ve itibar maliyetleriyle toplam yatırım ikiye katlanır. Çözüm: Devir bedelini değil, toplam sahip olma maliyetini (TCO) hesaplayın: uyum+tadilat+işletme sermayesi+itibar onarımı.
“Sahibinden Devren Kreş” İlanları Neden Ucuz Olur?
Bir işletme sahibi, altın yumurtlayan tavuğunu neden piyasa değerinin altında satsın? Genellikle üç temel sebep görürüz:
- Ruhsat kaybetme / denetim riski: Denetimlerde eksik tespit edilmiştir; kapatma, ceza veya ciddi uyum zorunluluğu vardır.
- Finansal tıkanıklık: Ciro vardır ama net kâr yoktur; tahsilat zayıftır; işletme sermayesi erimiştir.
- Yapısal sorunlar: İskân, yangın merdiveni, kaçış planı, bahçe kullanımı veya metrekare şartları güncel standartlara uymuyordur.
Bu senaryolarda alıcı, çoğu zaman “işi” değil, satıcının çözemediği problemi satın alır. Doğru denetim yoksa “ucuz” fiyatın gerçek anlamı budur.
Görünen Fiyat vs. Gerçek Maliyet
Ucuz sandığınız bir devrin size kaça mal olacağını örnek bir tabloyla görelim. (Rakamlar tamamen örnek senaryodur; amaç mantığı göstermek.)
| Gider Kalemi | İlanda Görünen | Gerçekleşen (Sürpriz) |
|---|---|---|
| Devir Bedeli | 500.000 TL | 500.000 TL |
| Tadilat & Yangın Uyumları | 0 TL (“Hazır” deniliyor) | +350.000 TL (uyum + proje) |
| Personel / Tazminat / İK Düzenleme | 0 TL | +150.000 TL |
| Re-branding & Pazarlama Yeniden Başlatma | “Gerek yok” | +120.000 TL (3 ay) |
| İşletme Sermayesi (ilk 3 ay) | Hesaplanmıyor | +250.000 TL (kira/maaş/sarf) |
| Toplam Maliyet | 500.000 TL | 1.370.000 TL |
İmza Öncesi 10 Soruluk “Ucuzluk Testi”
İlanda “acil/kelepir” yazıyorsa, şu 10 sorunun cevabını almadan ilerlemeyin. Cevap kaçamaksa, fiyatın ucuzluğu genelde tesadüf değildir.
- 1) Son 12 ayda kaç denetim oldu? Yazılı tutanak var mı?
- 2) İtfaiye raporu güncel mi? Eksik maddeler var mı?
- 3) İskân/imar tarafında en küçük bir sorun var mı?
- 4) Kira sözleşmesi kaç yıllık, artış maddesi ne?
- 5) Öğrenci listesi + sözleşmeler + tahsilat oranı görülebiliyor mu?
- 6) Personel hak edişleri, izinleri, kıdem yükü çıkarıldı mı?
- 7) Vergi/SGK borcu var mı? Resmi yazıyla doğrulandı mı?
- 8) Son 1 yılda kaç veli ayrıldı? Sebepleri kayıtlı mı?
- 9) Demirbaşlar gerçekten çalışır durumda mı? (ısıtma/altyapı/ıslak hacim)
- 10) Satış sebebi net mi? (şehir değişikliği/sağlık gibi doğrulanabilir mi?)
👨💼 Yusuf YILMAZ’ın Uyarısı:
“Danışmanlık kariyerimde en çok üzüldüğüm anlar, ‘Fırsat buldum’ diyerek heyecanla bir okulu devralan ama kısa süre sonra denetimde kapatma riskiyle yüzleşen yatırımcıları gördüğüm anlardır.”
“Eğer bir kurumun fiyatı, içindeki demirbaşların ikinci el değerinden bile düşükse; çoğu zaman ticari fırsat değil, sorun devri vardır. Bizim işimiz, siz imzayı atmadan önce binanın röntgenini çekmek ve mali tabloların altındaki gerçekleri görünür kılmaktır.”
— Yusuf YILMAZ, Okul Danışmanlığı Hizmetleri Kurucusu
Sıkça Sorulan Sorular
Uygun fiyatlı kreş devri mantıklı olabilir mi?
Evet, olabilir. Şehir değişikliği, sağlık, emeklilik gibi doğrulanabilir sebeplerle gerçek satışlar yapılabilir. Ancak karar, satıcının beyanıyla değil; bina/evrak/finans üçlüsünü kapsayan bağımsız bir denetimle verilmelidir.
Devir alırken borçlardan kim sorumludur?
Devirlerde borç ve personel hakları tarafında “müteselsil sorumluluk” riskleri doğabilir. Bu nedenle vergi/SGK/personel yükleri resmî yazı ve belgelerle kontrol edilmeli; devir sözleşmesi hukukçu ve mali müşavir koordinasyonuyla hazırlanmalıdır.
“Hazır, masrafsız” denilen okulda en sık çıkan sürpriz nedir?
En sık iki sürpriz görülür: (1) Yangın/kaçış/uygunluk tadilatı, (2) Personel kıdem/izin/tazminat yükü. İlan metni bu kalemleri çoğu zaman “yok” sayar; gerçek ise denetim ve evrakta ortaya çıkar.
Kira sözleşmesi neden “ucuz devir”i pahalıya çevirir?
Kısa süreli kontrat, sert artış maddeleri veya ev sahibinin “yenilememe” yaklaşımı; doluluk artsa bile kârlılığı bozar. Bu yüzden kira güvenliği, devir bedelinden bile önce kontrol edilmesi gereken kaldıraçtır.
Devir sonrası “yeniden markalama” gerçekten şart mı?
Şart olmayabilir. Eğer okulun itibarı iyi, yorumları güçlü ve veli memnuniyeti yüksekse; sadece “yönetim devri iletişimi” yeterli olabilir. Ancak kötü algı varsa, hızlı bir re-branding ve iletişim planı yapılmazsa kayıt kaybı yaşanabilir.
Ucuz devrin fırsat olduğunu nasıl anlarım?
Basit kriter: (1) Uygunluk dosyası temiz, (2) Tahsilat düzeni var, (3) Kira güvenli, (4) Personel yükleri şeffaf, (5) İtibar nötr/iyi. Bu beşli sağlanıyorsa “ucuz” fiyat fırsat olabilir; sağlanmıyorsa genelde “sorun devri”dir.
Devir öncesi hangi raporla pazarlığa oturmalıyım?
En güçlü pazarlık aracı, “Due Diligence / Risk Analizi” raporudur: bina-uygunluk (yangın/deprem/iskân), finansal tablo (net kâr/tahsilat), İK yükleri (tazminat riski) ve itibar analizi tek dosyada toplanır. Bu rapor fiyatı veriye indirir.
Ucuz Alayım Derken Yanmayın
Beğendiğiniz o “uygun fiyatlı” okulun mimari, hukuki ve finansal denetimini yapalım. Riskleri raporlayalım, pazarlık masasına eliniz güçlü oturun.
