Sahibinden devren kreş ilanlarında en büyük tuzak; “süslü cümlelerle” satılan belirsizliktir. İlanı analiz ederken satış gerekçesine değil; öğrenci listesinin gerçekliğine, aidat/peşin tahsilat durumuna, kira kontratına, personel yüklerine ve ruhsat–yangın–iskan uygunluğuna bakın. Görsel, ciro ve “full kapasite” iddiasını belgeyle teyit edemiyorsanız, o ilan fırsat değil risk olabilir.
Sahibinden Devren Kreş İlanlarında Tuzaklara Düşmeyin: İlan Analizi Nasıl Yapılır?
İnternetteki satılık kreş ilanları arasında gezinirken her şey mükemmel görünür: “Yüksek cirolu”, “Full kapasite”, “Sorunsuz”…
Ancak perde arkasında, yatırımcının sermayesini eritecek riskler gizleniyor olabilir.
Özellikle sahibinden devren anaokulu veya kreş ararken; ilandaki süslü cümlelerin değil, satır aralarındaki gerçeklerin peşine düşmelisiniz.
Bu rehberde bir ilanı profesyonel gözle nasıl analiz edeceğinizi adım adım anlatıyoruz.
İlanlarda En Sık Karşılaşılan 3 Tuzak
Dijital vitrinde parlatılan ama sahada yatırımcıyı yanıltan en yaygın durumlar:
- Şişirilmiş Öğrenci Sayısı: “50 öğrencimiz var” denir ama kaçının tam gün, kaçının yarım gün, kaçının burslu olduğu saklanır.
- “Yurt dışına taşınma” klişesi: En sık kullanılan gerekçe; bazen operasyonel yorgunluğu veya finansal tıkanıklığı maskeleyebilir.
- Görsel gizlilik oyunu: “Gizlilik” gerekçesi gerçek olabilir; ama bazen bakımsız binayı saklamak için kullanılır. Yerinde görmeden karar verilmez.
Hata → Sonuç → Çözüm
Hata: İlan metnine bakıp “Ciro yüksekse tamamdır” diye düşünmek.
Sonuç: Peşin aidatların satıcıda kalması, öğrenci kaçışı ve kira şokuyla yatırımın 3 ayda erimesi.
Çözüm: İlanı; öğrenci, sözleşme, banka hareketi, kira ve mevzuat uygunluğu üzerinden belgeyle doğrulayın. Sözlü beyanı değil, kanıtı satın alın.
1. Satış Gerekçesi: “Neden Satıyorlar?” Yerine Ne Sormalısınız?
İlanların çoğunda “yurt dışına yerleşme” veya “sağlık sorunları” gibi gerekçeler görürsünüz. Bu beyanların doğruluğunu teyit etmek çoğu zaman imkansızdır.
Akıllı yatırımcı “neden satıyor?” sorusuna saplanmak yerine şunu sorar:
“Ben devralınca hangi riskler benim üzerime geçecek?”
Çünkü işleyen ve kârlı bir kurumun “ilan havuzuna” düşmesi nadirdir. Ortada mutlaka yönetilmesi gereken bir sorun olur.
Mesele, o sorunun çözülebilir olup olmadığıdır:
kira mı, personel mi, mevzuat mı, itibar mı, nakit akışı mı?
2. Öğrenci Sayısı Oyunu: Rakamlar Yalan Söyler mi?
“50 kayıtlı öğrenci” ifadesi tek başına bir şey anlatmaz. Çünkü gelir tablosunu belirleyen, sadece sayı değil; öğrencinin tipi ve tahsilat kalitesidir.
- Yarım gün vs. tam gün: 50 öğrencinin 30’u yarım günse, beklediğiniz ciro gerçeğe dönüşmeyebilir.
- Burslu/indirimli kontenjan: Personel çocuğu, %100 burs veya “hatır” kayıtlar listeyi şişirebilir.
- Hayalet kayıt: Kaydı silinmemiş ama fiilen devam etmeyen çocuklar tabloyu yanıltır.
- İptal trendi: Son 3 ay iptal oranı yüksekse “kaçış” başlamış olabilir.
Öğrenci Sayısını 15 Dakikada “Gerçeğe Yaklaştıran” 6 Kontrol
- Veli sözleşmesi adedi = “kayıt” iddiasına yakın mı?
- Son 2 ay banka tahsilatı = “aidat x öğrenci” ile tutarlı mı?
- Peşin tahsilat listesi var mı? (hangi aylar satıcıda?)
- Tam gün / yarım gün dağılımı tablo halinde verilebiliyor mu?
- Burs/indirim oranı net mi? (kaç öğrenci, hangi oran?)
- İptal/ayrılma listesi (son 3 ay) paylaşılabiliyor mu?
⚠️ Yusuf YILMAZ’dan Kritik Uyarı
“100 Öğrenciyle Aldı, Sabah Boş Binaya Uyandı”
“Bir yatırımcı, kâğıt üzerinde ‘tam kapasite’ görünen bir kurumu devraldı. Noterde imzalar atıldı, paralar ödendi. Ertesi sabah kapıyı açtığında içeride tek bir çocuk bile yoktu.”
“Kreş Devri gerçekleşmeden önce velilere ‘taşınıyoruz’ denmiş ve öğrenci portföyü yönlendirilmişti. Kıssadan hisse:
devir sürecinde sözleşmeler ne kadar sağlam olursa olsun, öğrenci sadakati ancak doğru geçiş iletişimiyle korunur.”
— Yusuf YILMAZ, Okul Danışmanlığı Hizmetleri Kurucusu
3. İlan Fotoğrafları: “Gizlilik” Normal mi, Risk mi?
Kreş devirlerinde gizlilik bazen gerçekten gereklidir: veliler ve personel “kreş batıyor mu?” algısına kapılmasın diye görsel paylaşılmaz.
Ancak bu durum, bazı ilanlarda binanın yıpranmış veya uygunsuz kısımlarını gizlemek için de kullanılabilir.
Profesyonel yaklaşım şudur: Fotoğraf yoksa “kötü” demek değildir; ama yerinde görmeden ve uygunluk belgelerini görmeden fiyat konuşmak da doğru değildir.
4. İlan Analizi: 10 Adımda Profesyonel Okuma Şablonu
Aşağıdaki 10 adım, ilanı “reklam metni” olmaktan çıkarıp “yatırım dosyası”na çevirir:
- Doluluk ve öğrenci tipi: Tam/yarım gün, yaş grubu, burs/indirim oranı.
- Tahsilat kalitesi: Banka tahsilatı, geciken ödemeler, peşin alınan aylar.
- Kira sözleşmesi: Süre, artış maddesi, devir/muvafakat koşulu.
- Personel tablosu: Maaşlar, kıdem/tazminat birikimi, kritik öğretmenler.
- Mevzuat uygunluğu: Ruhsat, yangın, iskan, gerekli raporların güncelliği.
- Demirbaş envanteri: Listeli mi, kondisyonu nasıl, yenileme maliyeti var mı?
- İtibar göstergeleri: Veli memnuniyeti, şikayet geçmişi, çevre algısı.
- Rekabet haritası: Yakındaki okullar, fiyat bandı, farklılaşma şansı.
- Devir planı: Veli iletişimi, personel duyurusu, ilk 30 gün stabilizasyon planı.
- Değerleme: Demirbaş + ruhsat avantajı + net kâr çarpanı (gerçek veriye göre).
Hızlı Uygunluk Skoru (5 Madde)
İlanı “ön eleme”den geçirmek için bu 5 maddeye bakın. 4+ Evet genelde daha güvenli başlangıçtır.
- Öğrenci listesi + sözleşme adedi paylaşılabiliyor mu? — Evet/Hayır
- Son 2 ay tahsilat banka hareketleriyle tutarlı mı? — Evet/Hayır
- Kira kontratı 3+ yıl ve devir onayı net mi? — Evet/Hayır
- Yangın/iskan/uygunluk belgeleri güncel mi? — Evet/Hayır
- Personel yükleri (tazminat/borç) şeffaf mı? — Evet/Hayır
Genel Risk Seviyesi: Orta — çünkü ilan riskinin yarısı “belge”, diğer yarısı “geçiş yönetimi”dir.
Kontrol Edilecek Evraklar (Neden Kritik?)
- Ruhsat/izin belgesi + son denetim yazıları: Neden kritik? Uygunsuzluk geçmişi ve kapanma riski görünür.
- İtfaiye raporu / yangın uygunluğu: Neden kritik? Eksikse tadilat maliyeti ve idari yaptırım riski doğar.
- İskân / imar uygunluğu: Neden kritik? Ruhsat yenilemelerinde sürpriz engelleri önler.
- Kira kontratı + muvafakat/devir şartları: Neden kritik? Kira şoku ve tahliye riski yatırımın kârını yok eder.
- Veli sözleşmeleri + peşin tahsilat listesi: Neden kritik? “Gelir kimin kasasında?” sorusu netleşir.
- Personel sözleşmeleri + kıdem/tazminat dökümü: Neden kritik? Devir sonrası “beklenmeyen” mali yükleri ortaya çıkarır.
- Demirbaş envanteri (liste + foto): Neden kritik? “Var sanılan” ekipman yoksa operasyon aksar.
Sıkça Sorulan Sorular
Kreş fotoğrafları neden ilana konulmaz?
Çoğu devirde “gizlilik” gerekçesi gerçektir: veliler ve personel panik olmasın diye görseller paylaşılmaz. Ancak fotoğraf olmaması, otomatik olarak “iyi” demek değildir. Yerinde görme ve uygunluk belgeleriyle teyit şarttır.
Sahibinden devir alırken aracı olmaması avantaj mı?
Her zaman değil. Komisyon ödememek cazip görünür; ama satıcıyla duygusal pazarlık ve belge eksikliği riski artabilir. Profesyonel denetim (due diligence) sizi “hikâye”den “veri”ye taşır.
“Full kapasite” iddiasını nasıl doğrularım?
Veli sözleşmesi adedi, tahsilat kayıtları, tam/yarım gün dağılımı ve iptal listesiyle çapraz kontrol edin. Sadece “liste” değil; “devam eden ve ödeyen” öğrenci önemlidir.
İlandaki “yüksek ciro” ne zaman yanıltıcı olur?
Ciro yüksek olsa bile kira, personel, yemek ve servis maliyetleri kârı eritebilir. Ayrıca peşin aidatlar satıcıda kaldıysa, devir sonrası ilk aylar nakit akışı krizi doğabilir. Net kârı ve tahsilatı görmek şarttır.
Ucuz ilanlar neden daha riskli olabilir?
Ucuzluk bazen gerçek fırsattır; bazen de mevzuat uyumsuzluğu, kira sorunu, itibar kaybı veya personel yükü gibi “satıcının kaçtığı” risklerin fiyatıdır. Ucuz ilanlarda belge ve yerinde tespit iki kat önem kazanır.
Yerinde tespit yaparken nelere bakmalıyım?
Yangın çıkışı/merdiveni, sınıf metrekareleri, bahçe güvenliği, mutfak hijyeni, lavaboların çocuk ergonomisi, giriş-çıkış güvenliği, demirbaş kondisyonu ve genel bakım seviyesi; size “gizli tadilat bütçesi” hakkında net sinyal verir.
Dedektiflik Yapmayın, Danışmanlık Alın
İlanlarda yazmayan gerçekleri, gizli riskleri ve öğrenci sayılarının doğruluğunu sizin için analiz ediyoruz.
Milyonluk yatırımınızı şansa bırakmayın.
