Devren Kreş Açmak: Hazır Okul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Riskler ve Fırsatlar
Devren kreş almak, doğru yapılırsa pazara hızlı girmenizi sağlar; yanlış yapılırsa “hazır okul” diye gizli borç, ruhsat riski ve kötü itibar satın alırsınız.
İmza atmadan önce mutlaka Due Diligence (Detaylı Durum Tespiti) yapın: 1) Ruhsat & bina uygunluğu (deprem raporu, yangın vb.), 2) Finansal gerçeklik (SGK/vergi borcu, tahsilat), 3) Kira ve devir hakkı, 4) Marka/itibar (veli algısı), 5) Personel ve kültür.
- Deprem raporu var mı? (güncel ve geçerli)
- İtfaiye/yangın uygunluğu ve tadilatlar ruhsata işli mi?
- SGK + vergi borcu yoktur yazısı alınabiliyor mu?
- Kira kontratı yeni dönem için sürdürülebilir mi, devir hakkı net mi?
- Öğrenci gelirleri sözle değil, banka hareketi / tahsilat ile doğrulanabiliyor mu?
Okul öncesi eğitim sektörüne girmek isteyen yatırımcıların en sık başvurduğu yöntemlerden biri “Devren Kreş Almak”tır.
Kağıt üzerinde her şey harika görünür: hazır bina, kurulu düzen, mevcut öğrenciler ve ertesi gün başlayacak bir nakit akışı.
Ancak madalyonun diğer yüzünde; gizli borçlar, küsmüş veliler, yönetmeliğe aykırı bina tadilatları ve şişirilmiş cirolar olabilir olarak sahada gördüğümüz gerçek şudur:
“Devren kreş almak, bazen sıfırdan yapmaktan daha pahalıya mal olabilir.”
Bu rehberde, bir başkasının hayalini (veya hatasını) satın almadan önce yapmanız gereken “Due Diligence” (Detaylı Durum Tespiti) sürecini adım adım ele alacağız.
İçindekiler: Yatırımcı Kontrol Listesi
1. Strateji: Neden Devrediyorlar? (Gerçek Sebep)
Devir ilanlarında genellikle “Yurt dışına taşınma” veya “Sektör değişikliği” gibi klişeler görürsünüz.
Yatırımcı olarak ilk göreviniz, “hikayeyi” değil, gerçeği satın almaktır.
Çünkü devren kreş alımında en büyük risk, işletmenin neden satıldığını yanlış okumaktır.
Kritik Soru: “Altın Yumurtlayan Tavuk Kesilir mi?”
Eğer bir işletme gerçekten kârlı ve sorunsuzsa, sahibi neden satıyor? Sahada en çok gördüğümüz “gizli sebepler” şunlar:
- 🔴 Bina Riski: Mülk sahibi kirayı fahiş artıracaktır / bina kentsel dönüşüme girecektir / kullanım izni (iskan) veya teknik raporlar sorunludur.
- 🔴 İtibar Kaybı: Kazalar, ihmal iddiaları, sosyal medya şikayetleri veya bölgede olumsuz söylentiler vardır.
- 🔴 Finansal Batak: Kağıt üstünde öğrenci görünür; ama tahsilat düşüktür, giderler artmıştır, borçlar geliri aşmıştır.
Pratik kural: Satıcı “çok iyi gidiyor” diyorsa, siz “o zaman neden satıyorsunuz?” sorusunu tek sefer değil,
farklı cümlelerle 3 kez sorun. Cevaplar tutarlı değilse, masaya risk primi koyun ya da kalkın.
(Zekice espri: “İyi giden işletme satılmaz, iyi masal satılır.”)
2. Finansal Denetim: Rakamlar Gerçek mi?
Devir görüşmesinde en sık duyacağınız cümleler: “Kapasite dolu”, “Aylık şu kadar kazanıyoruz”, “Giderimiz çok düşük”.
Sözlü beyan = pazarlık cümlesidir. Yatırımcı olarak siz, beyanı değil kanıtı satın alırsınız.
İstenecek Belgeler ve “Kandırılmama” Soruları
- ✔SGK ve Vergi Borcu Yoktur Yazısı: Borç varsa pazarlık değil, risk vardır. Özellikle şirket devrinde, geçmiş yükümlülükler sizde kalabilir.
- ✔Gerçek Öğrenci Listesi + Sözleşmeler + Tahsilat Kanıtı: “Kayıtlı öğrenci” değil, ödeyen öğrenci kritiktir.
Şunu isteyin: son 3-6 ay banka tahsilat dökümü, burs/indirim oranları, peşin/çek/senet dağılımı. - ✔Kira Kontratı + Devir Hakkı: Mülk sahibiyle görüşmeden imza atmayın.
Eski kiracıya 50.000 TL olan kira, devralınca 150.000 TL’ye çıkabilir. Kontrat “devir” konusunda net mi?
Yeni dönem kira artışı ve süre (uzatma) şartı yazılı mı? - ✔Personel Tazminat ve Alacak Riski: Eski personelin kıdem/ihbar birikmiş mi?
“Biz aile gibiyiz” cümlesi güzel; ama yatırımcı için önemli olan yazılı bordro ve sözleşme.
Devren kreşin değeri; Demirbaş (ikinci el) + Ruhsatın giriş bileti + İspatlanabilir net kârın 12–18 katı (sadece kâr varsa) yaklaşımıyla tartılır.
Zarar eden/başabaş giden bir yerde “hava parası” genellikle ticari tuzaktır.
3. Fiziksel ve Yasal Uygunluk Testi
Bir kreşin fiziksel kondisyonu, sadece boya-badana değildir. Ruhsatın sürdürülebilirliği hayati önem taşır.
Eski yönetmeliğe göre ruhsat almış bir yer, devir/yenileme sürecinde “güncel şartlara” takılabilir.
Buradaki kötü sürprizlerin adı genellikle şudur: sonradan fark edilen zorunlu tadilat.
- 🏗️ Deprem Raporu: Güncel ve geçerli mi? Rapor yoksa, “sonradan hallederiz” çoğu zaman en pahalı cümledir.
- 🚪 Yangın Uygunluğu: Yangın merdiveni/kaçış, yönlendirme, acil aydınlatma, kapı yönleri… İtfaiye raporu var mı? Tadilatlar resmi kayıtlara işli mi?
- 🌳 Bahçe ve Kapasite: Kapasite hesabı doğru mu? Teras/balkon “bahçe gibi” gösterilip kapasite şişirilmiş mi?
- 🔌 Teknik Altyapı: Elektrik, ısıtma, havalandırma, mutfak hijyeni ve ıslak hacimler… Yakın dönemde büyük yenileme gerektiriyor mu?
- 🧱 Plan & Yerleşim: Sınıfların metrekareleri, sirkülasyon, uyku alanları, wc/lavabo oranları… Denetimde “uyumsuzluk” çıkarabilecek nokta var mı?
Yatırımcı bakışıyla net gerçek: Devren kreşte “gizli maliyet” en çok binadan çıkar.
Bu yüzden teknik incelemeyi, “göz kararı” değil, checklist + rapor ile yaptırın.
4. Marka Değeri ve “Enkaz” Riski
Devren kreş alırken sadece binayı değil, o tabelanın geçmişini de alırsınız.
Aynı adla devam ederseniz, bazen eski algıyı da devralırsınız.
Bu nedenle “marka ve itibar” denetimi, finansal denetim kadar kritiktir.
- Veli gibi arayın: fiyat, program, güvenlik sorularına verdikleri cevap tutarlı mı?
- Çevre esnafına sorun: “Burada çocuklar mutlu mu?” sorusu bazen 10 rapordan değerlidir.
- Google yorumlarını okuyun: aynı şikayet tekrar ediyorsa, bu “sistem sorunu”dur.
Uygulama önerisi (kısa ve etkili): Devraldığınız kreşi “olduğu gibi” işletmeye devam etmeyin. Eğer eski sistem mükemmel olsaydı zaten satılmazdı.
- ✅ İsim & logo değişimi: Yeni yönetim etkisini görünür kılar (algıyı sıfırlar).
- ✅ Eğitim yaklaşımı netliği: Velinin satın aldığı şey “bakım” değil, “gelişim vaadi”dir.
- ✅ Yeni Vizyon Lansmanı: Velilere “yeni yönetim, yeni standartlar, yeni disiplin” anlatılmalı.
5. Karşılaştırma: Sıfırdan Açmak vs. Devralmak
Karar vermenize yardımcı olacak stratejik karşılaştırma tablosu:
| Kriter | Sıfırdan Açmak (Kurulum) | Devren Almak (Satın Alma) |
|---|---|---|
| Maliyet | Kontrollü ve planlı harcama (metraj + proje ile). | Hava parası ve sonradan çıkan tadilatlarla şişebilir. |
| Risk | Bürokrasi ve kurulum takvimi riski. | Gizli borç, itibar ve ruhsat uyumu (enkaz) riski. |
| Zaman | 3–6 ay arası planlama/kurulum (proje yoğunluğuna göre). | Doğru ise hızlı başlangıç; sorunlu ise zaman kaybı iki katına çıkar. |
| Tasarım & Vizyon | Tamamen sizin vizyonunuza göre mimari ve marka. | Mevcut hataların ve eski zevkin sınırları olabilir. |
Sonuç: İmza Atmadan Önce Değerleme Yaptırın
Devren kreş almak, doğru analiz edildiğinde hızlı bir giriş stratejisi olabilir.
Ancak analiz edilmeden yapılan satın almalar, yatırımcının sermayesini batıran bir tuzağa dönüşür.
Bir kreşe ciddi bir bütçe ayırmadan önce, o paranın karşılığının olup olmadığını değerleme (valuation) ile görün.
Finansal tablo, teknik uygunluk ve marka itibarı aynı anda “geçer not” almıyorsa, pazarlık değil geri çekilme stratejisidir.
Paranızı Riske Atmayın. Alacağınız Kreşi Birlikte İnceleyelim.
Sıkça Sorulan Sorular
Devren kreş alırken ruhsat iptal olur mu?
Ruhsat kişiye veya şirkete verilir, binaya değil. Devir modeli (şirket devri / işletme devri) ve müdürlüğün talep ettiği evraklara göre süreç değişebilir.
Kritik nokta şudur: Devir aşamasında bina ve kurum, güncel şartlara (ör. deprem raporu, yangın uygunluğu) takılabilir. Bu yüzden imza öncesi teknik ve resmi uygunluk kontrolü yapılmalıdır.
Hava parası ödemek mantıklı mı?
Hava parası (şerefiye) ancak ispatlanabilir net kâr ve sürdürülebilir marka değeri varsa anlamlıdır.
Zarar eden veya başabaş giden bir yerde, çoğu zaman yalnızca demirbaş bedeli üzerinden pazarlık yapılmalıdır.
Eski personelle devam etmeli miyim?
Dikkatli olunmalıdır. Eski ekip “kültürü” taşır; bu bazen avantaj, bazen değişimi sabote eden bir risktir.
Özellikle müdür gibi kilit pozisyonlarda, yeni vizyonu taşıyacak bir yapı kurmak çoğu devralmada başarı şansını artırır.
Nihai karar, performans, uyum ve yasal/özlük riskleri birlikte değerlendirilerek verilmelidir.
