Devren satılık kreş fiyatı, çoğu ilanda “hava parası” diye geçen tek bir rakam değildir; doğru hesap, demirbaşların 2. el değeri + ruhsat/uygunluk avantajı + sürdürülebilir net kârın çarpanı ile yapılır. Öğrenci yoksa veya işletme zarar ediyorsa, “hava parası” genellikle gerçek bir ticari değer değil, satıcının geçmiş maliyet beklentisidir.
- Ana fikir: Dekor değil, gelir modeli satın alırsınız.
- En kritik veri: Ciro değil, net kâr + tahsilat düzeni.
- En büyük risk: Evrak/uygunluk/itibar kontrol edilmeden ödenen “hava parası”.
Hızlı Uygunluk Skoru (5 Madde)
Bu 5 soruya “Evet/Hayır” işaretleyin. 4+ “Evet” genelde fiyat pazarlığında elinizi güçlendirir.
- Doluluk ve tahsilat düzeni net mi? (Evet/Hayır) — Öğrenci var ama tahsilat zayıfsa değer şişmiş olabilir.
- Son 12 ay gelir-gider belgelendirilebiliyor mu? (Evet/Hayır) — “Sözlü ciro” değil, kayıtlı finans gerekir.
- Ruhsat/uygunluk dosyası temiz ve güncel mi? (Evet/Hayır) — Uygunsuzluk, devir bedelini tek başına “yanlış” yapar.
- Kira sözleşmesi sürdürülebilir mi? (Evet/Hayır) — Kısa süre/sert artış, ROI’yi bozar.
- İtibar (yorumlar/şikâyetler) kontrol edildi mi? (Evet/Hayır) — Kötü itibar, görünmez maliyettir.
Genel Risk Seviyesi: Orta — Çünkü piyasada “hava parası” çoğu zaman kâr değil, beklenti üzerinden şişiriliyor; belgeyle doğrulama şart.
Kontrol Edilecek Evraklar
Devir fiyatı konuşmadan önce, “pahalı sürprizleri” engelleyen evrakları görün.
- İskân (Yapı Kullanım İzin Belgesi): Neden kritik? İskân sorunu, ruhsat ve denetimde ciddi gecikme/uygunsuzluk riski doğurur.
- İmar / kullanım amacı / bağımsız bölüm bilgisi: Neden kritik? Kullanım amacı uyumsuzsa, tadilat ve izin süreçleri maliyeti artırabilir.
- Tapu / kira kontratı / devir hakkı (varsa): Neden kritik? Devirden sonra kira krizi çıkarsa “hava parası”nın anlamı kalmaz.
- İtfaiye uygunluk (yangın raporu): Neden kritik? Eksikler genelde yüksek tadilat maliyeti ve kapanma riski doğurur.
- Deprem/performans raporu (gerekiyorsa): Neden kritik? Olumsuz rapor, yatırımın temelini sarsar ve pazarlıkta güçlü argümandır.
- Belediye/ruhsat süreçleriyle ilgili temel evraklar: Neden kritik? Devir işlemlerinde hız ve öngörü sağlar.
Finans ve operasyon tarafında mutlaka isteyin
- Gelir-gider özeti + banka hareketleri (mümkünse): Neden kritik? “Kârlıyız” iddiasını doğrular.
- Veli sözleşmeleri + iade/iptal şartları: Neden kritik? Devir sonrası iade baskısı nakdi eritebilir.
- Personel sözleşmeleri + hak edişler: Neden kritik? Devirde en hızlı kriz, kadro kaynaklı olur.
Devren Satılık Kreş Fiyatları Neye Göre Belirlenir? Hava Parasına Dikkat!
İnternet ilanlarında benzer özelliklere sahip iki okul arasında neden milyonlarca liralık fark var? Biri sadece “duvarlarını” satarken, diğeri “kazancını” satıyor olabilir.
Devren kreş fiyatları belirlenirken yapılan en büyük hata, kreş hava parası ile gerçek ticari değeri birbirine karıştırmaktır. Bir okulun gerçek değerini (Valuation) hesaplamanın matematiğini açıklıyoruz.
Özet: Gerçek Devir Ücreti Nasıl Hesaplanır?
Yapay zeka değil, gerçek ticaret matematiğine göre anaokulu devir ücreti genelde şu 3 kalemin toplamıdır:
- ✅ Maddi Duran Varlıklar: Mobilya, oyuncak, mutfak ekipmanı (2. el değeri).
- ✅ Ruhsat Değeri: Bürokratik sürecin ve binanın uygunluğunun piyasa karşılığı.
- ✅ Şerefiye (Hava Parası): Okulun sürdürülebilir aylık net kârının (örnek: 18 veya 24 ay) çarpımı.
Örnek Formül: (Demirbaş Değeri) + (Aylık Net Kâr x 18–24 Ay) = Adil Devir Bedeli
Not: Çarpan (18–24 ay) bölge, risk, doluluk ve kira koşullarına göre değişebilir; “tek doğru” yoktur
Kreş “Hava Parası” Nedir? Neye Ödeme Yapıyorsunuz?
Halk arasında kreş hava parası olarak bilinen kavram, finans literatüründe “şerefiye / goodwill” diye anılır. Basitçe söyleyelim: Hava parası, duvar kağıdının değil; yarın sabah işlemeye devam edecek gelirin bedelidir.
Hava parası, pratikte şunların parasal karşılığıdır:
- Hazır Öğrenci ve Tahsilat: Gerçek değer, “öğrenci var” değil, “öğrenci düzenli ödüyor” kısmında oluşur.
- Marka Bilinirliği ve Güven: Bölgedeki “iyi okul” algısı, kayıt kapatma süresini kısaltır.
- Kurulu Düzen: Oturmuş kadro, işleyen mutfak, servis düzeni, veli iletişim sistemi.
Eğer okulda öğrenci yoksa veya işletme zarar ediyorsa, talep edilen para çoğu zaman “hava parası” değil; satıcının geçmişte yaptığı yatırımın maliyetini geri alma arzusudur.
Zarar eden bir işletmenin şerefiyesi (hava parası) genellikle tartışmalıdır.
Hata → Sonuç → Çözüm
Hata: “Mobilyalar yeni, dekor güzel” diye yüksek bedeli normal görmek. Sonuç: Kâr üretmeyen bir yapıya “pahalı dekor” parası ödersiniz. Çözüm: Değerlemeyi dekor değil, net kâr + risk üzerinden yapın; demirbaşları da 2. el gerçek piyasa değeriyle fiyatlayın.
Gerçek Değerleme (Valuation) Nasıl Yapılır? Adım Adım Matematik
Piyasada en çok yapılan manipülasyon şu: “Aylık ciro X, o halde devir bedeli Y.” Oysa doğru yaklaşım ciro değil, net kâr ve nakit akışı üzerinden ilerler.
Aşağıdaki adımlar, yatırımcıya pratik bir çerçeve verir:
- Net kârı gerçekçi çıkarın: Personel, kira, yemek, servis, sarf, bakım-onarım, reklam, vergiler ve “görünmeyen” giderler dahil edilmeden yapılan kâr hesabı yanıltır.
- Çarpanı (ay sayısını) riske göre belirleyin: Örnek olarak 18–24 ay bandı, “sürdürülebilirlik” seviyesine göre değişebilir. Doluluk yüksek, kira güvenli, itibar güçlü ise çarpan yükselir; tersi durumda düşer.
- Demirbaşları 2. el değerle yazın: “Fatura bedeli” değil, bugün satılsa kaç eder? (Kullanım yıpranması ve marka/model dikkate alınır.)
- Uygunluk/ruhsat avantajını fiyatlayın: Sıfırdan açılışta çıkabilecek süre ve tadilat maliyeti riski, devralmada “tasarruf” değeridir.
- İtibar riskini maliyete çevirin: Kötü yorum/şikâyet varsa, yeniden markalama ve kayıt kaybı riski bir “iskonto” sebebidir.
Bu yöntem, pazarlık masasında size tek bir avantaj verir: “Ben bu rakamı hisle değil, matematikle konuşuyorum.”
Satıcı da “hava” yerine “veri” getirmek zorunda kalır.
Devren Kreş Fiyatlarını Artıran ve Azaltan Faktörler
| Fiyatı Yükselten Unsurlar (+) | Fiyatı Düşüren Unsurlar (-) |
|---|---|
| %70 ve üzeri doluluk + düzenli tahsilat | Düşük kapasite, boş sınıflar, düzensiz tahsilat |
| Uzun süreli kira kontratı (5+ yıl) ve makul artış | Yaklaşan kira artışı, kısa sözleşme, tahliye riski |
| Yangın/deprem/uygunluk dosyası güçlü ve güncel | Ruhsat yenileme gerektiren eksikler, tadilat zorunluluğu |
| Yüksek veli memnuniyeti (yorumlar, referans zinciri) | Kötü itibar, şikâyet geçmişi, algı hasarı |
Pazarlık Stratejisi: Hava Parasını “Veriye” Çevirme
“Hava parası kaç?” sorusu pazarlıkta zayıf bir başlangıçtır. Doğru başlangıç şu olmalıdır: “Bu okulun net kârı kaç ve bu kâr sürdürülebilir mi?”
Aşağıdaki sorular, pazarlıkta fiyatı gerçekçi zemine çeker:
- Son 12 ay net kârı belgeleyelim: Gelir-gider, banka hareketi, tahsilat oranı.
- Doluluk trendi nasıl? Artıyor mu, düşüyor mu? Mevsimsellik var mı?
- Kira sözleşmesi nasıl devam edecek? Devirde yeni sözleşme mi, mevcut sözleşme devri mi?
- Uygunluk dosyası güncel mi? Yangın/deprem/iskân tarafında risk var mı?
- İtibar analizi: Google yorumları, çevre algısı, velilerin “neden kaldığı/ayrıldığı”.
Bu sorular, satıcının “tahmin” yerine “kanıt” üretmesini sağlar. Kanıt yoksa, fiyat “otomatik olarak” pazarlıkla aşağı iner.
👨💼 Yusuf YILMAZ’ın Görüşü:
“Sektörde uzun süredir gördüğüm en büyük yatırımcı hatası, öğrenci sayısına odaklanmaktır. Yatırımcı içeri giriyor, çocuk varmış diyerek milyonlar ödüyor. Oysa biz sadece ruhsat devir alıyoruz, sürdürülebilir gelir modeli satın alıyoruz.”
“Bir okulun devir fiyatı belirlenirken kendinize şu soruyu sorun: ‘Ben bu parayı bankaya faize koysam ayda X lira alıyorum. Sizin okulunuz bana ayda X liradan fazlasını kazandıracak mı?’ Eğer cevap hayır ise, o hava parası sadece ‘hava’dan ibarettir. Gerçek bir devirde yatırımın geri dönüş süresi (ROI) genellikle 24–30 ay bandını aşmamalıdır; aşıyorsa risk artar.”
— Yusuf YILMAZ, Okul Danışmanlığı Hizmetleri Kurucusu
Sıkça Sorulan Sorular
Kreş hava parası yasal mıdır, faturası kesilir mi?
Uygulamada “hava parası” denilen bedel çoğu zaman şerefiye/işletme devri bedeli olarak değerlendirilir ve resmi şekilde belgelendirilmesi beklenir.
Ancak her devir işleminin hukuki ve vergisel boyutu farklı olabilir.
En güvenli yaklaşım; bedelin mali müşavir ve hukuk danışmanınız ile doğru sözleşme ve belgelendirme üzerinden yürütülmesidir. “Elden ödeme” gibi yöntemler, yatırımcı için ciddi risk doğurabilir.
Anaokulu devir ücreti pazarlığı nasıl yapılır?
Pazarlık masasına oturmadan önce mutlaka demirbaş listesi, son 12 ay gelir-gider özeti ve mümkünse tahsilat düzenine dair veri isteyin.
“Potansiyel” yerine “mevcut gerçek” konuşmak pazarlığı rasyonelleştirir.
Pazarlık cümlesi basittir: “Ben geleceğe değil, bugünün net kârına ödeme yaparım.” Kanıt yoksa çarpan düşer.
Öğrencisi olmayan bir kreşe hava parası ödenir mi?
Genellikle “hava parası”nın mantığı, çalışan gelire dayanır. Öğrenci yoksa, ortada satın alınacak bir “şerefiye” olmayabilir.
Bu durumda konuşulması gereken bedel, çoğu zaman demirbaş + uygunluk avantajı ile sınırlı kalır.
Yine de istisnalar olabilir (çok güçlü lokasyon, benzersiz ruhsat avantajı gibi). Ama bu iddialar mutlaka veriyle desteklenmelidir.
Kreş Devir bedelinde “ruhsat değeri” nasıl hesaplanır?
Ruhsat değeri; sıfırdan açılışta çıkabilecek zaman kaybı, olası tadilat maliyeti ve bürokratik belirsizliğin azalması gibi unsurlarla ilişkilidir.
Yani ruhsat, sadece bir kağıt değil; “zaman ve risk tasarrufu”dur.
Bu nedenle ruhsat değerini konuşmadan önce uygunluk dosyası, rapor güncelliği ve kapasite netleştirilmelidir.
Kreş Devralmada kira sözleşmesi fiyatı nasıl etkiler?
Kira sözleşmesi kısa ise veya artış koşulları sertse, yatırımın geri dönüş süresi uzar ve risk yükselir. Bu, pazarlıkta “iskonto” sebebidir.
Uzun süreli ve makul artışlı sözleşme ise çarpanı yükseltir.
Bu yüzden devir bedeli konuşurken “kira geleceği” netleşmeden karar verilmesi tavsiye edilmez.
Google yorumları ve itibar fiyatı gerçekten etkiler mi?
Evet. İtibar; kayıt kapatma oranını, iptal/iade oranını ve pazarlama maliyetini etkiler. Kötü itibar, görünmeyen bir maliyettir.
Bu nedenle iyi yorumlar fiyatı yükseltebilir; kötü itibar ise çarpanı düşürmelidir.
“İtibar” ölçülemiyor gibi görünür ama sonuçları ölçülür: daha az kayıt, daha çok iptal, daha yüksek reklam gideri.
Bu Fiyat Bu Kreşe Değer mi?
Talep edilen devir ücretinin gerçekçi olup olmadığını, gizli riskleri ve olası ROI senaryolarını 6Λ Devir Analizi ile birlikte netleştirelim. Paranız “Hava”ya gitmesin.
